[2026 연방 예산안] 호주 주택 시장 대변혁: 네거티브 기어링 및 양도소득세(CGT) 개편의 명암

호주 연방 정부가 2026-27년 예산안을 통해 호주 주택 시장의 지형을 바꿀 대대적인 조세 개편안을 발표했습니다. 짐 찰머스(Jim Chalmers) 연방 재무장관은 기존 투자자들의 기득권은 보호하되, 향후 투자 자본을 신축 주택으로 유도하여 극심한 주택 공급 부족을 해소하겠다는 의지를 밝혔습니다.

 

이번 개편의 핵심은 양도소득세(CGT) 할인 제도의 축소와 네거티브 기어링(Negative Gearing, 투자 손실을 타 소득에서 공제해 주는 제도) 혜택의 제한입니다. 현재 1년 이상 보유한 자산에 대해 주어지던 50%의 양도소득세 할인 혜택은 2027년 7월 1일부터 물가 상승률(인플레이션)을 반영하는 이른바 '실질 수익(Real Gain)' 기준으로 축소됩니다. 이는 1999년 키팅(Keating) 정부 시절의 모델과 유사한 방식으로, 투자자들은 추가 수익에 대해 최소 30%의 세금을 납부해야 합니다. 또한, 2027년 7월 1일부터 네거티브 기어링 혜택은 '새로 지어진 주택(New Builds)'에만 제한적으로 적용됩니다. 반면, 신축 주택에 투자하는 이들에게는 기존의 50% 양도소득세 할인과 새로운 물가 연동 방식 중 유리한 제도를 선택할 수 있는 혜택이 제공됩니다.

정부는 시장의 충격을 완화하기 위해 '기존 권리 인정(Grandfathering)' 조항을 도입했습니다. 즉, 2026년 5월 12일 예산안 발표 이전에 구매한 기존 투자용 주택에 대해서는 매각 시점까지 기존의 네거티브 기어링 혜택이 그대로 유지됩니다. 양도소득세 개편 역시 2027년 7월 이후에 발생하는 수익에만 적용됩니다. 정부는 이러한 조치가 자산의 급격한 가치 하락을 방지하고, 기존 투자자들의 신뢰를 보호하기 위한 필수적인 절충안이라고 설명했습니다.

개편안에서 혜택을 받을 수 있는 '신축 주택'의 기준도 명확히 규정되었습니다. 이전에 거래된 적이 없는 주택, 빈 땅에 새로 지은 주택, 선분양(Off-the-plan) 주택이 이에 해당합니다. 만약 기존 주택을 철거하고 새로 짓는 경우에는 이전보다 전체 주택 수가 늘어나야만 신축으로 인정받을 수 있습니다. 기존 부지 내의 그래니 플랫(Granny flat) 증축이나 단순한 리모델링, 기존과 동일한 규모의 단순 교체 건축은 혜택 대상에서 제외됩니다.

경제 전문가들은 대체로 이번 조치가 주택 시장의 구조적 문제 해결에 도움이 될 것으로 평가하고 있습니다. 솔 에슬레이크(Saul Eslake) 독립 경제학자는 "투자자들이 이미 존재하는 주택을 사기 위해 대출을 받아 첫 주택 구매자들과 경쟁하고 집값을 올리는 현상을 억제할 수 있을 것"이라며, 만병통치약은 아니지만 자가 보유율 하락을 막는 데 기여할 것이라고 분석했습니다. 다만 기존 권리 인정 조항이 일찍 태어난 세대에게 특혜를 주는 셈이라며 세대 간 불평등 문제를 지적하기도 했습니다.

딜로이트 엑세스 이코노믹스(Deloitte Access Economics)의 프라딥 필립(Pradeep Philip) 박사 역시 비슷한 견해를 밝혔습니다. 그는 "정부가 기존 주택 소유자들의 부가 급격히 파괴되는 것을 막기 위해 기득권을 인정한 것은 합리적인 중간 지점"이라며, 장기적으로는 건축 승인 완화 및 기술 발전 등과 맞물려 젊은 세대의 주택 시장 진입을 수월하게 만들 것으로 전망했습니다.

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[에디터의 노트]
수십 년간 호주 사회의 뜨거운 감자였던 네거티브 기어링과 양도소득세 혜택이 마침내 수술대에 올랐습니다. 기존 소유자들의 권리를 보호하는 '기존 권리 인정(Grandfathering)' 조항을 두고 세대 간 형평성에 대한 지적도 나오지만, 궁극적으로는 자본을 신축 주택 공급으로 유도해 심각한 주거난을 덜어보겠다는 정부의 고심이 엿보입니다. 우리 사회의 경제 제도가 소외된 이웃과 다음 세대에게 공정한 기회를 제공하는 도구로 올바르게 작동하기를 기도하며, 이번 정책이 그 긍정적인 첫걸음이 되기를 기대해 봅니다.