[호주 예산안] 네거티브 기어링 및 자본이득세 개편, 청년층 부동산 시장 진입에 미치는 파장

최근 발표된 호주 연방 정부의 2026-27년도 예산안에 포함된 주택 세제 개편안이 청년층의 내 집 마련과 자산 형성 방식에 적잖은 파장을 예고하고 있습니다. 정부는 세대 간 불평등을 완화하고 주택 구입 능력을 높이기 위해 네거티브 기어링(Negative Gearing)과 자본이득세(Capital Gains Tax, CGT) 제도를 대폭 수정했습니다. 하지만 전문가들은 이 조치가 오히려 청년층의 부동산 시장 진입을 복잡하게 만드는 의도치 않은 결과를 낳을 수 있다고 경고합니다.

 

이번 개편안에 따르면, 2027년 7월 1일부터 새로운 세제가 본격적으로 적용됩니다. 가장 큰 변화는 네거티브 기어링 제도의 축소입니다. 기존에는 투자용 부동산에서 발생한 손실을 개인의 근로 소득 등에서 공제해 세금 부담을 줄일 수 있었으나, 예산안 발표일(2026년 5월 12일) 이후 구매하는 '기존 주택(established homes)'에 대해서는 이 혜택이 폐지됩니다. 단, '신축 주택(new builds)'을 구입하는 경우에는 여전히 혜택이 유지되며, 예산안 발표 이전에 구입한 자산은 기존 제도의 적용을 받습니다.

더불어 자본이득세(CGT) 역시 크게 변경됩니다. 1년 이상 보유한 자산 매각 시 적용되던 기존의 50% 할인 혜택이 폐지되고, 대신 물가상승률을 반영하는 비용 기반 지수화(cost base indexation) 방식과 30%의 최저 세율이 새롭게 도입됩니다. 이는 부동산뿐만 아니라 주식 등 모든 자산에 광범위하게 적용될 예정입니다.

이러한 세제 변화는 주택 소유의 꿈을 꾸는 젊은 투자자들에게 직접적인 타격을 주고 있습니다. 26세의 청년 투자자 알렉산더 클리스델(Alexander Clisdell) 씨는 SBS 뉴스와의 인터뷰에서, 네거티브 기어링 혜택 축소로 인해 대출 한도가 급격히 줄어들어 시드니 부동산 경매 참여를 포기해야 했다고 토로했습니다. 그는 "이전 세대는 네거티브 기어링과 자본이득세 혜택을 누리며 부를 축적했지만, 우리 세대의 자산 형성 방식은 앞으로 어떻게 될지 막막하다"고 말했습니다.

호주 부동산 포털 도메인(Domain)의 연구 및 경제 부문 책임자인 니콜라 파월(Nicola Powell) 박사는 주거비가 비싼 대도시에서 임대료를 내며 외곽의 저렴한 부동산에 투자하는 이른바 '렌트베스팅(Rentvesting)' 전략도 앞으로 큰 타격을 받을 것이라고 분석했습니다. 대출 한도가 줄어들고 현금 흐름이 악화되면서, 청년층이 자산을 형성하는 주요 경로 하나가 좁아지게 된 것입니다.

또한, 임대료 상승이라는 '역설적 상황'에 대한 우려도 제기됩니다. 투자자들이 기존 주택 시장에서 이탈하면 장기적으로 임대 매물 공급이 줄어들어 임대료 급등으로 이어질 수 있다는 것입니다. 파월 박사는 2021년 뉴질랜드가 유사한 세제 개편을 단행했다가 임대료가 크게 상승했던 사례를 지적했습니다. 반면, 코탈리티(Cotality, 구 코어로직)의 아시아 태평양 연구 책임자인 팀 롤리스(Tim Lawless) 씨는 "임대료가 갑작스럽게 치솟을 것이라고 확신하기는 어렵다"며 다소 신중한 입장을 보였습니다.

첫 주택 구입자들 사이에서는 엇갈린 반응이 나옵니다. 예비 구매자인 네이트 페드로티(Nate Pedrotti) 씨는 다주택자와의 경쟁이 줄어들어 시장이 더 공정해질 것이라며 정부의 조치를 환영했습니다. 그러나 퍼스트 홈 바이어스 오스트레일리아(First Home Buyers Australia)의 이사 마닌더 시두(Maninder Sidhu) 씨는 "투자자들이 네거티브 기어링 혜택이 유지되는 신축 주택 시장으로 몰리면서, 외곽 지역의 저렴한 신축 매물을 두고 첫 주택 구입자와 투자자 간의 치열한 경쟁이 벌어질 수 있다"며 부작용을 우려했습니다.

결과적으로 이번 연방 예산안은 다주택자의 기존 주택 투기 수요를 억제하는 데는 효과적일 수 있으나, 청년층의 새로운 자산 증식 기회를 제한하고 신축 주택 시장의 과열을 초래할 수 있다는 점에서 면밀한 정책적 보완과 지속적인 시장 모니터링이 요구됩니다.

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[에디터의 노트]
부동산 시장의 세대 간 불평등을 해소하기 위한 정책이 오히려 현재 청년 세대의 자산 사다리를 걷어차는 의도치 않은 결과로 이어질 수 있다는 점은 정책 입안자들이 깊이 고민해야 할 대목입니다. '기존 주택'과 '신축 주택'에 대한 세제 혜택을 분리함으로써 신규 주택 공급을 늘리려는 정부의 의도는 긍정적으로 평가되나, 이것이 외곽 지역에서 내 집 마련을 꿈꾸는 첫 주택 구입자들에게 또 다른 경쟁과 비용 부담으로 돌아오지 않도록 세밀하고 지속적인 정책 조율이 필요해 보입니다.