[OCJ 리포트] 인구 폭발에도 집값 안정세 유지하는 멜버른, 그 '기적'의 이면은?

최근 호주 전역의 부동산 시장이 치솟는 집값과 인구 증가로 신음하고 있는 가운데, 빅토리아주의 주도인 멜버른이 독특한 행보를 보이고 있습니다. 멜버른은 무려 10만 명 이상의 인구 증가를 기록했음에도 불구하고 타 도시에 비해 상대적으로 낮은 집값 상승률을 유지하며 이른바 '멜버른의 기적'을 만들어내고 있습니다. 과연 이 현상의 비결은 무엇일까요?

 

 

해외 이민자 유입과 내국인 타주 이주의 교차

호주의 주요 도시들은 각기 다른 양상으로 성장하고 있습니다. 특히 멜버른과 시드니는 해외 이민자들이 가장 선호하는 정착지이지만, 동시에 기존 거주민들이 타주로 이탈하는 현상을 공통으로 겪고 있습니다.

주목할 만한 점은, 이주를 선택하는 내국인들이 막대한 자본을 보유하고 있다는 사실입니다. 1970년대에 주택을 구입해 현재까지 거주해 온 장년층 및 노년층이 그 대표적인 예입니다. 예를 들어, 멜버른 세인트 킬다(St Kilda)의 고가 주택을 매각하고 브리즈번(Brisbane) 등 타주로 이주하는 거주민들은 막대한 현금을 챙겨 떠납니다. 이로 인해 멜버른 내의 자본은 유출되는 반면, 새롭게 유입되는 이민자들은 그만큼의 자본력을 갖추지 못해 주택 가격 상승 압력이 분산되는 효과를 낳고 있습니다.

지리적 이점이 가져온 공급의 유연성

멜버른이 집값 폭등을 방어할 수 있었던 두 번째 비결은 지리적 특성과 도시 확장성에 있습니다. 블루마운틴(Blue Mountains)과 국립공원, 바다 등으로 둘러싸여 확장 공간이 제한적인 시드니와 달리, 멜버른은 도시 외곽이 대부분 평지로 이루어져 있어 대규모 신규 주택 공급이 상대적으로 용이합니다.

도심 내 용도 변경(upzoning)이나 아파트 건설과 같은 방식 외에도, 서부의 록뱅크-마운트 코트렐(Rockbank - Mount Cottrell)이나 남동부의 클라이드(Clyde)와 같은 외곽 지역이 호주에서 가장 빠르게 성장하는 신도시로 자리 잡았습니다. 특히 클라이드 지역은 2024년에서 2025년 사이에만 약 4,000명의 인구가 새로 유입되었을 정도로 급격히 팽창했습니다. 아직 자란 나무조차 많지 않은 허허벌판이 거대한 주거 단지로 탈바꿈하며 주택 수요를 흡수하고 있는 것입니다.

'분산형 도시'가 치러야 할 장기적 비용

하지만 멜버른식 개발 모델에도 명확한 한계와 부작용이 존재합니다. 도시 외곽으로 주거지가 팽창할수록 수도관, 도로, 학교, 병원, 도서관, 보육 시설 등 막대한 신규 인프라가 필요하기 때문입니다. 기존 도심 지역의 인프라를 활용할 수 있는 고밀도 개발과 달리, 외곽 지역을 새로운 도시로 개발하는 데는 천문학적인 비용이 수반됩니다.

인프라스트럭처 빅토리아(Infrastructure Victoria)의 연구 결과에 따르면, 클라이드와 같이 외곽으로 확장되는 '분산형 도시(dispersed city)'는 집약적인 '압축 도시(compact city)'에 비해 신규 주택 1호당 약 5만 9,000달러의 인프라 비용이 추가로 발생합니다. 이를 주 전체로 환산하면 2056년까지 무려 410억 달러에 달하는 막대한 정부 지출이 필요할 것으로 추산됩니다.

결과적으로 멜버른은 무분별한 집값 상승을 막는 데는 성공했을지 모르지만, 그 기적의 장기적인 청구서는 결국 납세자들의 몫으로 돌아올 가능성이 높습니다. 도시의 수평적 팽창이 지속 가능한 성장을 위한 최선의 선택인지 깊이 있는 논의가 필요한 시점입니다.

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[에디터의 노트]
인구가 폭증하는데도 집값이 비교적 안정세를 유지한다는 것은 일견 긍정적인 '기적'처럼 보일 수 있습니다. 그러나 멜버른의 사례는 주택 공급 문제 해결이 단순히 '더 넓은 평지에 더 많은 집을 짓는 것'으로 무마되지 않음을 여실히 시사합니다. 미래의 납세자가 짊어져야 할 막대한 장기 인프라 비용과 환경 훼손을 고려할 때, 수평적 팽창보다는 기존 인프라가 갖춰진 도심의 효율적인 밀집 개발이 더욱 합리적인 대안일 수 있습니다. 크리스천의 관점에서도 우리는 이 땅의 자원을 책임 있게 관리해야 하는 청지기적 사명을 가지고 있습니다. 정책 입안자와 지역사회가 단기적 해결책을 넘어 미래 세대를 위해 지속 가능한 도시 개발의 지혜를 모으기를 기도합니다.