[호주 부동산] 한계에 다다른 호주 세입자들… 주요 부동산 통계서 임대료 감당 '천장' 도달 확인

호주의 두 주요 부동산 플랫폼에서 발표한 최신 데이터에 따르면, 호주 전역의 세입자들이 임대료 감당 능력이 한계에 다다르며 임대 시장이 전환점을 맞이한 것으로 나타났습니다.

 

도메인(Domain)이 목요일 발표한 분기별 보고서에 따르면, 호주의 전국 임대 공실률은 0.7%로 떨어졌습니다. 특히 이전 분기에 다소 완화되었던 멜버른과 캔버라의 임대 시장이 최근 3개월 동안 다시 경색된 것으로 확인되었습니다. 도메인 측은 3월 수도권 전역의 임대료 상승세가 지역별로 불균형한 모습을 보였으며, 시드니는 여전히 최고 수준을 유지하고 있다고 밝혔습니다. 다만 공급이 극도로 부족한 상황임에도 불구하고 전반적인 임대료 상승 폭은 둔화되었습니다.

한편, REA 그룹(REA Group)이 같은 날 발표한 분기별 데이터에 따르면, 지난 1년간 주당 650달러에 머물렀던 수도권 중간 주당 임대료는 4.6% 상승하여 주당 680달러를 기록했습니다.

도메인의 전국 부동산 에디터인 앨리스 스톨츠(Alice Stolz)는 이번 데이터가 호주의 임대 시장이 세입자들의 "감당 능력 천장(affordability ceiling)에 도달한" 새로운 국면에 진입했음을 보여준다고 분석했습니다.

스톨츠 에디터는 SBS 뉴스(SBS News)와의 인터뷰에서 "이는 세입자들이 지불할 수 있는 금액이 더 이상 늘어날 수 없음을 의미합니다"라고 설명했습니다. 그녀는 "세입자들은 이미 극한의 상황으로 내몰렸습니다. 그들은 매물을 고를 때나 위치를 정할 때 타협해야만 했고, 어쩌면 도시에서 멀리 떨어진 외곽으로 밀려났을 수도 있습니다. 하지만 이제는 더 이상 물러날 곳이 없는 지점에 이르렀습니다"라고 덧붙였습니다.

스톨츠 에디터는 임대 시장에 이토록 결정적인 변화를 가져온 주요 원인으로 '공급 부족'을 꼽았습니다. 이는 정부의 자본이득세(Capital Gains Tax) 개편에 대한 우려와 강화된 임대차 보호법으로 인해 투자자들이 시장을 이탈한 데서 부분적으로 기인했다고 분석했습니다.

짐 찰머스(Jim Chalmers) 연방 재무장관은 다음 달 연방 예산안에 세제 개편이 포함될 것임을 시사했지만, 자산(주택 등)을 12개월 이상 보유한 후 매각할 때 할인을 제공하는 자본이득세가 개편 대상에 포함되는지 여부는 확인하지 않았습니다.

그러나 스톨츠 에디터는 더 많은 생애 최초 주택 구매자들이 시장에 진입함에 따라 일부 임대용 부동산이 자가 소유로 전환되는 현상도 발생했다고 언급했습니다. 그녀는 "[임대와 자가 소유라는 두 시장 사이의] 균형을 찾는 것은 결국 임대 시장뿐만 아니라 자가 소유 시장 모두의 공급에 달려 있습니다"라며, "사람들이 살고 싶어 하는 적절한 위치(수도권 및 주요 지방 중심지)에 적합한 유형의 부동산을 갖추게 된다면, 사람들에게 감당 가능한 주택 선택권을 제공할 수 있을 것"이라고 강조했습니다.

REA 그룹의 앵거스 무어(Angus Moore) 수석 이코노미스트 역시 임대료 감당 능력이 2008년 통계 작성 이래 "최저 수준"으로 떨어졌다는 점에 동의했습니다. 다만, 그는 여전히 투자자들이 시장에서 "활발한 주체"로 남아 있다고 지적했습니다.

무어 수석 이코노미스트는 임대 공급 부족 문제의 근본 원인이 신규 주택 건설 부족에 있으며, 호주가 이를 따라잡기까지는 시간이 걸릴 것이라고 전망했습니다. 그는 "임대 가능한 주택이 이처럼 극히 제한적이라는 사실은 임대에 대한 수요는 많으나 공급은 적다는 것을 반영하며, 이는 매물이 나오는 즉시 빠르게 소진됨을 의미합니다"라고 설명했습니다. 또한 "이러한 제한된 공급이 임대료에 상승 압력을 가하고 있으며, 이것이 우리가 상대적으로 견고한 임대료 기록을 계속해서 목격하는 이유"라고 분석했습니다.

그는 저소득층 호주인들을 지원하기 위해 임대료 지원(rent assistance)과 같은 정부 프로그램이 도움이 될 수 있다고 제언했습니다. "지난 몇 년 동안 임대료 지원을 늘리려는 움직임이 있었지만, 주택 감당 능력이라는 과제의 규모를 고려할 때 이는 깊이 고려해 볼 만한 분야입니다"라고 덧붙였습니다.

이와 관련하여 호주 공공정책 싱크탱크인 그래탄 연구소(Grattan Institute)는 주택 개혁의 일환으로 현행 50%인 자본이득세 할인을 향후 5년에 걸쳐 25%로 축소할 것을 제안했습니다.

그래탄 연구소의 주택 및 경제 안정 프로그램 소속 애슐리 창(Ashleigh Chang) 연구원은 제안된 조치가 2030년까지 신규 주택 건설 수를 1만 채가량 감소시킬 수 있지만, 연방 예산을 위해 연간 약 65억 달러의 세수를 확보할 수 있을 것이라고 SBS 뉴스에 밝혔습니다. 연구소 측은 이렇게 늘어난 예산을 임대료 지원 프로그램 등을 통해 저소득층 세입자를 지원하는 데 사용할 수 있다고 주장했습니다.

창 연구원은 자본이득세 할인 축소가 중간 임대료에 미치는 영향은 "미미할 것"이라며, "우리의 관점에서 가장 중요한 초점은 결국 '공급'에 맞춰져야 합니다"라고 강조했습니다.

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[에디터의 노트]
최근 호주 전역을 강타한 임대료 폭등은 단순히 세입자 개인의 재정 문제를 넘어 사회 구조적 위기로 번지고 있습니다. 이 기사는 투자자 이탈에 따른 공급 감소와 가파른 임대료 상승으로 인해 세입자들이 더 이상 지출을 늘릴 수 없는 한계점, 즉 '천장'에 도달했음을 보여줍니다. 주택은 단순한 투자의 대상이 아니라 국민의 기본적 권리이자 안식처입니다. 전문가들이 공통적으로 지적하듯, 단기적인 현금 지원금 정책도 중요하지만 궁극적으로는 적재적소에 주택을 짓는 '공급 문제'를 해결해야만 이 위기를 근본적으로 타개할 수 있을 것입니다. 다가오는 5월 연방 예산안에서 호주 정부가 세제 개편과 주택 공급 사이에서 어떠한 지혜로운 균형을 찾아낼지 귀추가 주목됩니다.