유학생이 호주 임대료 상승의 주범? "실제 점유율은 6%에 불과"

[OCJ 뉴스] 매년 임대차 계약 시즌이 돌아올 때마다 호주 사회에서는 익숙한 비난이 고개를 든다. 치솟는 임대료와 도심 캠퍼스 주변에 북적이는 유학생들을 보며, 이들이 주택 위기의 주범이라는 결론이 쉽게 내려지곤 한다. 그러나 최근 발표된 데이터는 이러한 주장이 '희생양 찾기'에 불과하다는 사실을 명확히 보여준다. 호주 전체 임대 시장에서 유학생이 차지하는 비중은 단 6%에 불과하며, 근본적인 원인은 지난 20년간 누적된 주택 공급 부족에 있다는 분석이 제기되었다.

 

 

호주 부동산 위원회(Property Council of Australia) 산하 학생 숙소 위원회(Student Accommodation Council)의 의뢰로 만달라 파트너스(Mandala Partners)가 작성한 '비자 상한선 그 너머(Beyond the visa cap)' 보고서에 따르면, 호주 일반 임대 시장에서 유학생이 차지하는 비중은 약 6% 수준이다. 유학생의 약 40%는 일반 임대 시장이 아닌 대학 기숙사나 학생 전용 맞춤형 숙소에 거주하고 있다. 주별 점유율을 보더라도 빅토리아주 7%, 퀸즐랜드주와 남호주 5% 등으로 한 자릿수에 머물렀다. SBS 뉴스가 인용한 남호주 대학교(University of South Australia)의 연구에서도 동일한 6% 수치가 확인되었다.

 

물론 호주의 임대차 시장이 극심한 압박을 받고 있는 것은 사실이다. SQM 리서치(SQM Research)에 따르면 2026년 6월 기준 전국 공실률은 1.3%로, 균형 시장의 기준인 3%를 크게 밑돌았다. 퍼스(0.6%), 애들레이드(0.7%), 브리즈번(0.9%) 등은 1% 미만의 초저공실률을 기록했다. 코탈리티(Cotality, 구 코어로직) 자료에 따르면 일반 가구는 총소득의 33.1%를 임대료로 지출하며 역대 최고치를 기록 중이다.

 

그러나 이 위기의 책임을 유학생에게 돌리는 것은 통계적으로 무리가 있다. 호주중앙은행(RBA)의 모델링에 따르면, 5만 명의 임차인이 추가될 때 민간 임대료는 약 0.5% 상승하는 데 그쳤다. 만달라 파트너스 역시 비자 제한을 통해 유학생 수를 줄이더라도 대도시 평균 임대료는 주당 약 5호주달러(0.8%) 하락하는 데 그칠 것이라고 분석했다. 심지어 남호주 대학교 연구팀이 2017년부터 2024년까지의 데이터를 분석한 결과, 공실률과 인플레이션을 통제했을 때 유학생 1만 명 증가는 오히려 주당 1호주달러의 임대료 하락과 연관이 있는 것으로 나타났다.

 

진짜 문제는 '지어지지 않는 주택'에 있다. 호주 통계청(ABS)에 따르면 2026년 3월까지 1년간 완공된 주택은 약 17만 3천 호에 불과해, 국가 주택 협약(National Housing Accord)이 목표로 한 연간 24만 호(5년간 120만 호)에 크게 미치지 못했다. 경제학자 피터 튤립(Peter Tulip)은 울라라(Woollahra), 모스만(Mosman) 등 부유한 지역의 제한적인 구역 지정(Zoning) 규제가 공급 부족의 주요 원인이라고 지적했다. 유학생들은 연간 약 500억 호주달러 규모의 국가 4대 수출 산업을 지탱하는 핵심 축일 뿐, 주택 공급을 가로막는 도시 계획 규제를 만든 이들이 아니다.

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성경은 "너희와 함께 있는 거류민을 너희 중에서 낳은 자 같이 여기며 자기 같이 사랑하라"(레위기 19:34)고 가르칩니다. 호주 임대료 폭등의 원인을 사회적 약자인 유학생들에게 돌리는 현상은, 구조적 문제의 책임을 외부인에게 전가하려는 인간의 얄팍한 본성을 보여줍니다. 진정한 위기의 원인은 부를 독점하려는 이기적인 지역 이기주의(님비 현상)와 수십 년간 방치된 공급 부족에 있습니다. 오세아니아의 한인 기독교인들은 거짓된 '희생양 찾기'에 동조하기보다, 나그네 된 자들을 환대하고 사회의 구조적 모순을 꿰뚫어 보는 성경적 공의의 시선을 가져야 할 것입니다.

 

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